Affitti d’azienda

Affitti d’azienda (con rischi e aspetti fiscali)

 

L’ affitto di azienda è uno strumento particolarmente elastico, utilizzato sia nelle operazioni di finanza straordinaria, sia nella gestione del passaggio generazionale, sia nei processi di risanamento aziendale per ridurre i rischi dell’acquirente e salvaguardare il valore aziendale. L’elasticità però comporta una particolare attenzione da parte del professionista nella stesura del contratto al fine di limitare le cause di potenziale conflitto tra affittante ed affittuario.

Dal punto di vista normativo, l’affitto d’azienda è disciplinato dal codice civile, artt. 1615 e segg., 2561 e 2562.

Nella sua definizione più ampia l’affitto di azienda è un contratto con il quale il proprietario (affittante), dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda ad altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle scorte. L’art. 2555 c.c. definisce l’azienda come “il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’art. 2562 c.c., il quale si limita a prevedere che all’affitto d’azienda si applichino le medesime norme previste dall’art. 2561 c.c. in tema di usufrutto d’azienda.

In che modo viene regolato?

L’affitto di azienda è regolato dal codice Civile, applicando le norme generali in tema di affitto di un bene produttivo e quelle relative alla cessione d’azienda. Con il contratto di affitto di azienda sorgono in capo alle parti diversi obblighi. In particolare:

• l’affittuario deve gestire l’azienda senza poterne, ad esempio, modificare la denominazione. Ciò significa che l’azienda presa in affitto deve continuare ad avere lo stesso nome e deve rimanere identica nei rapporti esterni;
• l’affittuario, inoltre, deve avere cura dei beni aziendali e garantirne e conservarne l’efficienza;
• l’affittuario deve provvedere alle spese di gestione, sia ordinarie che straordinarie, ma allo stesso tempo ha diritto di riscuotere in via esclusiva gli utili che derivano dall’utilizzo dell’impresa.

Inoltre il  contratto di affitto d’azienda deve rivestire quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (atto notarile) e deve essere registrato, entro 30 giorni dalla sua conclusione, nel Registro delle Imprese.

Gli aspetti fiscali dell’affitto d’azienda

Sotto il profilo fiscale, l’operazione è osservata sia con riferimento alle imposte sui redditi, sia con riferimento alla fiscalità indiretta, tenendo in considerazione anche i relativi adempimenti dichiarativi.

L’Affitto di Azienda essendo un contratto consensuale, sinallagmatico, e ad esecuzione continuata, con cui un soggetto (concedente) concede a un altro soggetto (conduttore) la disponibilità e il godimento di un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività produttiva, non è disciplinato  in maniera organica nel codice civile e, pertanto, la relativa disciplina deve essere individuata avendo riguardo alle norme dettate per l’affitto in generale, per l’usufrutto di azienda e per la cessione di azienda.

La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’articolo 2562 del Codice Civile. Articolo che si limita a prevedere che all’affitto di azienda si applichino le medesime norme previste dall’articolo 2561 del c.c. in tema di usufrutto di azienda.

Altre norme alle quali occorre fare riferimento per la disciplina dell’Affitto d’Azienda sono:

• L’art. 1615 c.c., che definisce “affitto” la locazione avente “per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile“;
• L’art. 2556 co. 1 e 2 c.c., in tema di forma contrattuale e di obbligo di iscrizione nel Registro delle imprese;
• L’art. 2558; co. 3 c.c., che prevede l’applicabilità della disciplina in materia di successione del cessionario nei contratti per l’esercizio dell’azienda anche all’affittuario;
• L’art. 2557 c.c., in tema di divieto di concorrenza prescritto in capo all’alienante dell’azienda ed esteso all’affittante (detto anche concedente) di essa.

Oggetto del contratto di affitto è un’azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento. Beni organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi. Tra l’altro, perché si abbia affitto di azienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi – specie quelli immateriali, quale l’avviamento – mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purché il loro difetto non comprometta l’unità economica del complesso affittato e la sua potenzialità produttiva.

Affitto d’azienda: che fine fanno i dipendenti 

La legge stabilisce in merito che l’affitto d’azienda debba ricondursi, ai fini giuridici, nelle ipotesi classiche di trasferimento d’azienda, con essa intesa qualsiasi operazione che, in seguito a cessione contrattuale, comporti il mutamento nella titolarità di un’attività economica organizzata, con o senza scopo di lucro, preesistente al trasferimento e che conserva nel trasferimento la propria identità a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base del quale il trasferimento è attuato ivi compresi l’usufrutto o l’affitto di azienda. Conseguenza di questa norma è che, nei casi di tutela del lavoratore, l’affitto d’azienda produrrà gli stessi effetti che produce la fattispecie del trasferimento d’azienda a titolo definitivo. Viene, così, tutelata la continuità occupazionale dei dipendenti, il cui rapporto di lavoro resta immutato in tutti i suoi aspetti contenutistici: dalla maturata anzianità di servizio al relativo TFR, dalle ferie complessivamente maturate ai permessi non fruiti.

Esempio affitto d’azienda di un bar

Abbiamo un bar, vogliamo liberarci, magari per esplorare nuove possibilità, ma senza veramente venderlo. Oppure vogliamo prendere un bar o un ristorante, però, per il momento, solo per valutare un eventuale impegno imprenditoriale in questo campo, senza farsi ancora carico di un grosso investimento finanziario ed emotivo. Insomma, non vorremmo comprare, ma affittare un bar, come si fa?

Ecco qui un estratto di esempio di un contratto di fitto.

CONTRATTO D’AFFITTO D’AZIENDA

Tra i signori:

1. A) _______ , di seguito concedente , nato a _____, il ______, cod. fisc. ______ , partita IVA ______, residente in _____ alla via _______, nella sua qualità di titolare della ditta individuale ______, con sede in _____, via ______, iscritto presso la Cciaa di ______, al n._____ del Registro delle imprese;

e

1. B) ______, di seguito affittuario, nato a _____, il ______, cod. fisc. ______ , partita IVA ______, residente in _____ alla via _______, nella sua qualità di titolare della ditta individuale ______, con sede in _____, via ______, iscritto presso la Cciaa di ______, al n._____ del Registro delle imprese;

premesso

• che il Sig. ________ è proprietario dell’esercizio commerciale sito in ______ via _____, con insegna _____;
• che i locali ove viene esercitata l’attività sono di proprietà di terzi e condotti in locazione, in forza di contratto, in data _____, registrato a _____ in data _____ al n. ______ Atti Privati con scadenza il _____, con canone mensile di euro _____ e cauzione di euro ______, versata in data ______;
• che l’azienda utilizza per il deposito della merce il dovesse derivare dalla loro inosservanza da parte dell’affittuario stesso.
• che il proprietario intende concedere in affitto l’azienda suddetta all’affittuario, che accetta;
• che le parti, ai fini del presente contratto, eleggono domicilio presso le residenze prima indicate;

Tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue:

1. Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.
2. L’affittuario, nell’assumere la conduzione dell’azienda di cui in premessa, si impegna al rispetto di tutte le norme di legge, regolamento e contratto volute dalle parti che disciplinano e regolano la conduzione dell’azienda, obbligandosi a tenere manlevato e indenne il concedente da qualunque spesa o danno dovesse derivare dalla loro inosservanza da parte dell’affittuario stesso.
3. Il Signor ______ concede in affitto al Signor _______, che accetta, l’azienda di cui in premessa che comprende i beni elencati nell’Allegato ____ nonché l’avviamento, con esclusione di crediti e debiti, alle condizioni di seguito specificate.

Ai sensi dell’art. 2557 cod. civ. il concedente si impegna a non iniziare un’attività che possa essere concorrente con quella esercitata mediante l’azienda affittata con il presente contratto.

Allo stesso modo l’affittuario si impegna a non intraprendere un’attività concorrente con quella esercitata dal proprietario una volta sopraggiunta la scadenza, per qualsiasi motivo, del presente contratto, e a condizione che il medesimo riprenda effettivamente l’attività. Ciò vale per un periodo massimo di anni _____.

Resta inteso che non si intendono concorrenti le attività esercitate dall’ex affittuario al di fuori della regione in cui ha sede l’azienda oggetto del presente contratto.

4. Il presente contratto avrà durata di anni _____, dal ____ al ______ .

Sarà facoltà dell’affittuario, a partire da _______, recedere anticipatamente dal presente contratto di affitto d’azienda.

Il recesso potrà esercitarsi tramite comunicazione a mezzo di lettera raccomandata A.R. da inviare, a pena di inefficacia, almeno ______ mesi prima della data di recesso. Sono in ogni caso vietati il subaffitto dell’azienda e la cessione del presente contratto, salvo che il proprietario vi acconsenta per iscritto.

5. Il corrispettivo annuale per l’affitto dell’azienda è convenuto e accettato in euro ______, da pagare in n. ____ rate mensili anticipate di euro _____ ciascuna, entro il giorno _____ di ciascun mese. Il canone verrà aggiornato annualmente nella misura del 100% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, a decorrere dall’inizio del secondo anno contrattuale. L’affittuario si impegna a prestare idonea garanzia bancaria o assicurativa pari a un’annualità del canone di locazione, da prestare contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto. Il mancato pagamento anche di una sola mensilità del corrispettivo pattuito per l’affitto d’azienda comporterà l’immediata risoluzione del presente contratto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ.

Affitto azienda cosa cambia dopo il COVID

Come è noto, le misure adottate per il contenimento del l’epidemia da Coronavirus stanno incidendo pesantemente sulle attività di impresa. In particolare, per effetto dei DPCM dell’8, 9, 11 e 22 marzo 2020, su tutto il territorio nazionale sono tra l’altro sospese:

• le attività commerciali al dettaglio, ad eccezione delle attività di vendita di generi alimentari, farmacie e parafarmacie, tabaccai, edicole e venditori di alcuni generi di prima necessità;
• tutte le attività di ristorazione e bar;
• tutte le attività di palestre, centri sportivi, piscine, centri benessere, termali, culturali, sociali, ricreativi;
• le attività industriali, ad eccezione delle attività di produzione di beni e servizi di prima necessità, di quelle funzionali ad assicurare la continuità delle filiere, di quelle funzionali ad assicurare la continuità dei servizi di pubblica utilità e essenziali, di quelle che erogano servizi di pubblica utilità e servizi essenziali, delle attività di produzione, trasporto, commercializzazione e consegna di farmaci, tecnologia sanitaria e dispositivi medico-chirurgici nonché di prodotti agricoli e alimentari e delle attività dell’industria dell’aerospazio e della difesa e di rilevanza strategica per l’economia nazionale.

Tali misure hanno avuto e stanno avendo un impatto drammatico sugli esercenti delle attività che devono necessariamente rimanere chiuse, oltre che, in misura minore ma significativa, sulle attività solo indirettamente impattate dai divieti, per effetto delle restrizioni alla circolazione dei clienti e delle modalità di fruizione dell’immobile.

La disponibilità dei locali in cui si esercita un’attività commerciale o industriale è per lo più acquisita attraverso la stipula di contratti di locazione o di affitto di ramo d’azienda.

Sorge quindi la domanda se sia possibile, per gli esercenti di queste attività, che non hanno concretamente usufruito dei locali in cui svolgevano le stesse, o comunque sono stati soggetti a restrizioni – in assenza di clausole contrattuali specifiche (peraltro rare nella prassi) – la sospensione dei canoni locazione o affitto, nel periodo di forzata chiusura dell’attività, o comunque di durata delle restrizioni.